El Senado dio media sanción a un proyecto de ley de inviolabilidad de la propiedad privada que propone modificar las reglas para los desalojos de inmuebles urbanos y rurales.
La iniciativa busca acelerar los procesos judiciales, ampliar quiénes pueden iniciar una demanda y establecer nuevas condiciones para propietarios y ocupantes.
El proyecto todavía debe ser aprobado por la Cámara de Diputados para convertirse en ley.
Uno de los principales cambios es que las acciones de desalojo deberán tramitarse mediante un juicio sumarísimo, es decir, un procedimiento judicial más breve que el proceso tradicional.
Además, la iniciativa amplía las personas habilitadas para iniciar una acción. Ya no serían únicamente los propietarios quienes podrían reclamar el desalojo: también podrían hacerlo quienes acrediten un derecho o un interés legítimo afectado por la ocupación del inmueble, independientemente de cuál sea su vínculo jurídico con la propiedad.
Qué establece para los alquileres
El proyecto incorpora nuevas reglas para los casos de desalojo por falta de pago de alquileres cuando el inmueble tiene destino habitacional.
Antes de iniciar una demanda, el propietario deberá realizar una intimación fehaciente al inquilino para que pague la deuda, otorgándole un plazo de al menos 10 días corridos desde la recepción de la notificación. La intimación deberá indicar también el lugar donde debe efectuarse el pago.
La notificación podrá enviarse al domicilio que el inquilino haya declarado en el contrato, ya sea físico o electrónico. Según el proyecto, será considerada válida incluso si el locatario se niega a recibirla o si no puede concretarse por motivos que le sean imputables.
Una vez vencido ese plazo, o cuando el contrato haya terminado por cualquier otra causa, el inquilino deberá devolver el inmueble. Si no lo hace, el propietario podrá iniciar el desalojo mediante el procedimiento judicial más breve previsto por la ley.
El texto también establece que el propietario no podrá negarse a recibir las llaves ni condicionar su recepción, aunque podrá reservarse el derecho a reclamar las obligaciones pendientes.
Si el locador se niega o guarda silencio ante el pedido de entrega de las llaves, el inquilino podrá realizar una consignación judicial. En ese caso, los gastos y costas quedarán a cargo del propietario.
Además, si el inquilino realiza la consignación judicial dentro de los 10 días hábiles posteriores a la notificación al propietario, dejará de adeudar alquileres y obligaciones accesorias desde el momento en que notificó fehacientemente su intención de entregar las llaves, bajo las condiciones previstas por el proyecto.
Desalojo inmediato en determinados casos
Otro de los puntos centrales es la posibilidad de que un juez ordene la entrega inmediata del inmueble cuando se trate de una ocupación precaria o una intrusión y el derecho invocado por quien reclama resulte verosímil.
Para acceder a esta medida, el proyecto establece como requisito una caución juratoria, es decir, un compromiso formal de responder por eventuales daños si posteriormente se determina que la medida no correspondía.
En los casos en que se alegue un cambio de destino del inmueble, deterioro, realización de obras nocivas o un uso abusivo o deshonesto, el juez deberá disponer un reconocimiento judicial dentro de las 72 horas.
Durante esa actuación deberán identificarse los ocupantes, incluyendo nombre, nacionalidad y documento, con intervención del Defensor Oficial.
Protección para personas en situación de vulnerabilidad
El proyecto también contempla situaciones en las que el desalojo pueda afectar a menores de edad, personas con discapacidad o adultos mayores en situación de desamparo.
Cuando se encuentren personas en esas condiciones, deberán intervenir los organismos de protección correspondientes y el Ministerio Público Tutelar.
En estos casos, el juez podrá otorgar un plazo de hasta 10 días para garantizar una alternativa habitacional transitoria.
La iniciativa establece, además, que la caución juratoria para obtener una entrega inmediata solo podrá utilizarse cuando el derecho del demandante sea inequívoco y no existan terceros de buena fe. El magistrado también podrá exigir una fianza para cubrir eventuales daños.
Nuevas reglas para las notificaciones
El proyecto modifica también el procedimiento para notificar una demanda de desalojo.
Cuando no exista un domicilio especial, la notificación podrá realizarse directamente en el inmueble que se pretende desalojar o en el domicilio electrónico constituido.
El oficial notificador podrá identificar el inmueble por distintos medios, incluso mediante fotografías, y solicitar el auxilio de la fuerza pública cuando sea necesario.
También deberá identificar a las personas que se encuentren en el lugar y preguntar cuál es su relación con el demandado, dejando constancia de esa información.
La notificación deberá hacerse saber a todos los presentes, incluso a quienes no hayan sido mencionados inicialmente en la demanda. El proyecto establece que la sentencia de desalojo tendrá efectos sobre todos los ocupantes, estén presentes o ausentes durante el procedimiento.
Para cumplir con su tarea, el notificador podrá requerir el auxilio de la fuerza pública, allanar domicilios y exigir la presentación de documentos de identidad. El incumplimiento de estas reglas será considerado una falta grave.
Multas si el propietario oculta información
En los casos de desalojo por falta de pago o vencimiento del contrato, el proyecto permite que el demandante solicite la desocupación inmediata bajo caución juratoria, siempre que se hayan cumplido las condiciones y los plazos establecidos.
Sin embargo, si posteriormente se determina que el actor ocultó información relevante para obtener esa medida, podrá recibir una multa de hasta diez veces el último alquiler, que será destinada a la contraparte.
La iniciativa también establece nuevas reglas para el denominado mandamiento de lanzamiento. El oficial de justicia podrá solicitar el uso de la fuerza pública, allanar domicilios y designar un depositario para los bienes muebles que se encuentren en el inmueble.
El proyecto aprobado por el Senado es una media sanción. Para convertirse en ley deberá ser tratado y aprobado por la Cámara de Diputados.
De obtener la sanción definitiva, las nuevas reglas modificarán el procedimiento de desalojo y sumarán disposiciones específicas para los casos de falta de pago de alquileres, ocupaciones precarias e intrusiones, además de establecer mecanismos de protección para personas en situación de vulnerabilidad. (Infobae)